原创 总价200万,可买二环次新

原标题:总价200万,可买二环次新

2018年,我写了一篇关于“总价200万在北京能买哪里”的文章:

当时,除了六环外几个低总价新盘(坑爹韭菜盘)外,能满足条件的只有房山燕山、周口店、窦店。

2019年底,根据当时的房价水平,我又重新做了整理,除了东西城之外,基本每个区都有可选房源。

如今,又两年过去了。北京房价再降一个台阶:总价200万都能买到二环边儿了。比起房山、顺义的老破小,不知道要香了多少倍。

这个小区叫“世纪金色嘉园”,紧贴着南二环,离北京南站不远。

楼盘是2003年建成的,维护还算可以。勉强能算上次新吧。目前均价在7.2万左右。2021年涨价之前,均价6.5万左右,涨幅10%+。

虽然单价看着高,但人家有小户型。

具体多小呢?

23平米的开间!

整个社区由3栋20多层的塔楼组成,地块不大,所以绿化一般。

不过这个地段实在太好了。二环边,一切配套都很齐全,小区北边,过了二环路就是护城河,东北边四五百米处是陶然亭公园,平时遛个弯,钓个鱼啥的,都很不错。

唯二的缺点就是:

第一,离二环路太近,会有噪音干扰;

第二,户型有点小。而且小户型没有燃气。

但至少这里是二环边,保值性比房山、大兴采育、顺义新城那种地方强太多了。而且还是丰台的学区。

虽然在教育这方面,丰台也一般,但也比近郊区强一些。

上周我去看了两套开间户型,感觉还可以。虽然面积的确是小了点,但一个人住足够了。小两口,只要无娃也是可以的。

150-200万总价,想保值增值的话,放眼整个北京,这是我能找到的唯一的楼盘了(如果你知道更好的选择,欢迎在评论区讨论)。

如果你是预算有限的刚需,只能负担得起这个总价段的房子,又在主城区工作,不妨可以考虑下这边。

这里的优势就是地段好,无论去哪里都方便;配套齐全;保值性也可以;缺点是户型小,有了娃之后就得换房,如果你用的首套资格买的,将来再换房就是二套。说白了就是:首套资格用在这上面有些浪费,但这是钱少(200万内)刚需买三环内的唯一选择。

除了南二环边上这个之外,南三环边上还有一个盘——玺萌丽苑,同样也是2003年左右的次新房,同样也是二三十平的开间。

不同的是,“玺萌丽苑”的均价6万左右,比“世纪金色嘉园”便宜了一万多块钱。毕竟,地段上是二环与三环的差别呢。

如果预算再多个三四十万,达到230-240,可以买到朝青板块,“炫特嘉园”的开间。

这个楼盘主打小户型:东向、西向、南向、北向,甚至南北通透,各种户型各种朝向是应有尽有,资金少但又想保值的可以重点关注。

如果预算再多个三五十万,达到270-300万,可以买到东三环潘家园40多平的(可改)小两居。八十年代的房子,客厅就是一个过道的那种。

小两居的好处是:有娃后可以继续住。不过这种老破小,确实是没有次新房抗跌。

2018年,潘家园的板块的最低上车门槛是300万,如今有些小户型250万就可以上车,这就是“不抗跌”最好的证明。

因为房子又老,又没有学区

最后给大家送点干货:

我用了四年时间,把北京各个代表性板块,代表楼盘,全部调研了2-3遍,如果单论老旧小区的话,以下范围内,保值性还可以:

北至“北五环”、南至“南二环”、西至“西四环”、东至“东2.5环”(上地除外、望京除外)。

而一旦出了这个圈,老破小是比较惨的。自2017年调控至今,跌幅都在20%以上,有些板块甚至更多。

所以,如果你有买老破小的打算,一定要在这个范围内买。